Erreur de mesure de surface d’un bien immobilier ? Faites constater l'erreur par un huissier !
Dernièrement, notre étude a dressé un procès-verbal de constat relatif au métrage d’un ensemble immobilier. Notre mandante avait acquis un ensemble immobilier d’une superficie de 80m² (selon l’annonce immobilière). Ledit ensemble étant également composé de parties privatives de lots de copropriété.
Par suite, elle a souhaité revendre ce bien. Or, la personne missionnée par ses soins pour réaliser le métrage lui a indiqué que son bien ne faisait en réalité que 69m² et qu'il lui manquait la jouissance d’une partie privative du lot de copropriété.
Afin d’étayer son dossier, la requérante nous a chargé d’établir un procès-verbal de constat de cette différence de superficie entre les deux mesurages et l’absence de jouissance d’un des lots de copropriété. Il nous parait donc opportun de revenir sur le contentieux de métrage.
Que faire en cas de constat d’erreur de mesure de superficie d’un bien immobilier ?
Vous venez d’acquérir un bien immobilier et vous constatez une erreur de superficie ? Qu’entre ce qui est indiqué sur l’acte notarié et la réalité, il manque des mètres carrés ? Vous êtes locataire et constatez également qu’il y a une erreur de superficie entre ce qu’il est noté sur votre bail et la superficie réelle du bien locatif qui est inférieure ? Ne vous inquiétez pas, des solutions s’offrent à vous !
« Attention, la loi Carrez n’oblige pas la prise de mesure de la superficie par un professionnel ! »
Avant toute chose, il faut savoir, que le calcul de superficie ne s’effectue que sur les lots en copropriété dont la superficie est de 8 m² minimum. La Cour de cassation a récemment rappelé cette idée en jugeant que le mesurage imposé par la loi Carrez n’est obligatoire que pour la vente de biens soumis au statut de la copropriété (Cass. Civ. 1re, 19 mai 2016, n° 15-11.073). Sont ainsi concernés les appartements et les maisons en copropriété (pour ces dernières, on parle de copropriété horizontale), à l’exclusion des maisons individuelles.
Lors de la vente ou de la location d’un logement, la loi Carrez oblige à l’affichage de la superficie du bien immobilier. La mesure de la surface d’un logement correspond à la superficie de plancher des locaux clos et ouverts, en ne comptant pas les murs, cloisons, marches, escaliers, fenêtres, gaines et embrasures de portes. Ne sont pas pris en compte dans le calcul : les remises, greniers et combles non aménagés ainsi que les vérandas, à part si leur plafond est situé à une hauteur d'au moins 1m80. A contrario sont exclus des mesures : les balcons extérieurs, terrasses ainsi que les dépendances (garage, cave et jardin). L’exactitude de la mesure de la superficie d’un bien immobilier est un paramètre essentiel lors d’un achat ou d’une location, car il influe sur le prix du logement !
Ainsi, vous l’aurez compris, la superficie « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m².
Cette assistance prévoit plusieurs étapes essentielles. Après l’analyse du dossier, l’huissier procédera à un constat de l’occupation illégale, il vous accompagnera dans votre démarche de dépôt de plainte, dans la rédaction de demande au préfet, du suivi des démarches auprès de la préfecture ainsi qu’éventuellement, dans une procédure judiciaire (en cas d’échec seulement).
Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :
les promesses unilatérales de vente et d'achat
les compromis de vente
les contrats de location-accession et de location-vente
les ventes en viager
Quels recours s'offrent à vous si vous constatez une erreur de surface d’un logement ou d’un bien immobilier ?
Vous vendez un bien ou souhaitez le mettre en location ? Afin d’éviter les erreurs de mètres carrés, il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel. Néanmoins, si ce diagnostic vous parait incohérent ou inexacte, n’hésitez pas à faire appel à un huissier de justice. Dans un premier temps, ce dernier peut vous accompagner en définissant avec vous les éléments à prendre en compte pour procéder à une mesure de superficie de votre bien respectueuse de la loi Carrez. Dans un second temps, il peut attester via un procès-verbal de constat la superficie réelle de votre logement que vous pourrez ajouter à votre dossier afin de vous assurer d’une prise de mesure exacte et éviter tout contentieux à venir !
« Évitez les mauvaises surprises lors d’une vente ou de la location d’un bien immobilier et faites constater la superficie réelle de votre logement par un huissier de justice. »
Que faire en cas de constat d’erreur de mesure de superficie d’un bien immobilier ?
ACHETEUR
Vous êtes acheteur et vous vous rendez compte moins d’un an après la vente que la surface totale du bien immobilier que vous venez d’acquérir est inférieure d’au moins 5% par rapport à ce qui est stipulé dans l’acte notarié ? Vous pouvez alors intenter une « action en diminution de prix » auprès du vendeur. Avant d’intenter une action en diminution de prix, il convient d’assigner le vendeur en référé devant le président du tribunal Judiciaire afin que soit ordonnée une expertise.
À ce moment de la procédure, il est recommandé de faire appel à un huissier de justice afin que ce dernier puisse procéder à l’élaboration d’un constat concernant la contestation des mètres carrés après acquisition d’un bien. Ce constat sera ajouté au dossier pour ensuite réaliser votre demande d’expertise et votre demande de diminution proportionnelle du prix correspondant aux mètres carrés manquants.
L’article 1616 du Code civil dispose en effet que « le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat ». De même, l’article 1617 du Code civil oblige le vendeur, si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat. A défaut, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. Enfin, l’article 1622 du Code civil rappelle que l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être également intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. Autrement dit, le délai est d’un an à compter de l’acte authentique de vente. Les délais sont très courts et les subtilités importantes ; dans cette hypothèse, l’assistance d’un avocat rompu à ces procédures vous sera plus que bénéfique.
LOCATAIRE
Si vous vous rendez compte d'une erreur de mesure concernant la surface de votre logement et qu’il vous manque plus de 5% de la surface indiquée sur le bail, une solution existe ! La loi du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi ALUR ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové qui a introduit un article 3-1. Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème (5 %) à celle indiquée dans le bail, le bailleur est obligé d’accepter, à la demande du locataire, une diminution de loyer. Cette baisse de loyer doit être proportionnelle à l’écart constaté.
Si votre bailleur refuse de diminuer le loyer malgré une surface habitable plus petite, il est judicieux de prendre attache avec un huissier de justice.
Faites appel à un huissier de justice pour qu’il puisse vous fournir un constat de mesure de surface du bien loué. Il s’agit d’une pièce essentielle à ajouter à votre dossier de demande de diminution proportionnelle du loyer par rapport à l’écart constaté. Accompagné par l’huissier de justice, ce dernier pourra envoyer une mise en demeure au bailleur en demandant la diminution du loyer.
À partir de cette demande, le bailleur doit vous répondre dans un délai de deux mois. S’il ne répond pas ou refuse la demande de réduction de prix, vous avez alors quatre mois à compter de votre demande initiale pour saisir le tribunal d’instance.
EN RÉSUMÉ
La loi Carrez n’oblige pas la réalisation du métrage par un professionnel mais il est fortement recommandé de contacter un diagnostiqueur professionnel.
En amont d’une vente ou d’une location, si le diagnostic vous parait incohérent, il peut être judicieux de faire valider la superficie réelle de votre bien par un procès-verbal de constat d’huissier de justice pour éviter tout contentieux. En effet, en cas de doute sur l'exactitude d'un diagnostic établit pour votre compte, ayez le réflexe de contacter un huissier de justice pour mettre en exergue les incohérences (erreur de métrage, nombre de pièces etc...).
Si vous constatez après achat ou location une erreur de surface du logement (supérieur à 5%) : faites appel à un huissier de justice pour fournir un constat de superficie réelle du bien immobilier. Cela vous permettra ensuite d'engager une action en diminution du prix auprès du vendeur ou du bailleur.
Textes de loi et références
Code civil :
Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
Située à Orléans dans le Loiret (45), notre étude d’Huissier « Atout Huissier Leblanc & Associés » dispose d’une compétence d’intervention géographique pour l’exécution et la signification dans les départements du Loiret (45), du Loir-et-Cher (41) et de l’Indre-et-Loire (37). Nos missions sont diverses : rédaction et signification d’actes, contentieux locatifs et expulsions, recouvrement judiciaire, conseil juridique, prise de sureté judiciaire et constats. Nous disposons d’une compétence nationale pour dresser nos constats d’huissier.
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