Etat des lieux par huissier de justice, quid de la répartition des frais ?
Commentaire sur la jurisprudence en matière de
répartition des frais d'état des lieux "litigieux".
Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, ou s'il ne peut pas être établi de manière contradictoire car l'une des parties ne se présente pas, le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou constat locatif loi de 1989.
Conformément à l'article A444-27 du Code de commerce, l'établissement de cet état des lieux se fait à frais partagés entre le bailleur et le locataire. Toutefois, il se pose la délicate question pour la partie qui mandate l'huissier de justice de savoir sous quelles conditions, elle peut obtenir la mise à la charge de ces frais à l'autre partie ?
Dans la décision du 28 mars 2017, en l'espèce, les locataires ont pris l'initiative de faire établir un état des lieux de sortie par huissier. Or, aucun élément du dossier ne permet de démontrer que l'établissement d'un état des lieux amiable et contradictoire n'était pas possible. En outre, le bailleur n'a pas été avisé de l'établissement d'un état des lieux par huissier de justice. Dans ces conditions, la Cour d'appel de Versailles a estimé que les locataires n'étaient pas fondés à solliciter sur le fondement de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 à solliciter le remboursement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie effectué par constat d'huissier de justice.
S'agissant de la décision du 17 janvier 2017, les faits sont quasi identiques puisque le bailleur, M.X G demande la somme de 205,42€ correspondant à la moitié du coût de l'acte d'huissier. Toutefois, la Cour d'appel va rejeter sa demande en précisant notamment que "le bailleur, en l’espèce, ne rapporte pas la preuve qu’un état des lieux de sortie amiable, conventionnel et contradictoire a été préalablement tenté et a échoué. Il y a donc lieu de rejeter sa demande".
En résumé ; pour solliciter le remboursement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie deux conditions doivent être réunies :
- convocation à l'état des lieux par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 7 jours à l'avance.
- l'impossibilité d'établir un état des lieux amiable et contradictoire.
Si pour la première condition, l'établissement de la preuve ne pose pas de souci grâce au bordereau d'envoi de la lettre recommandée et de son accusé réception. La question est beaucoup plus délicate s'agissant de la preuve de l'impossibilité d'établir un état des lieux de manière amiable : une convocation de l'une des deux parties, adressée à l'autre et restée vaine est-elle suffisante ? La jurisprudence sera sans aucun doute amenée à se pencher pour développer ce qu'elle admet comme preuve justifiant "qu'un état des lieux de sortie amiable a été préalablement tenté et a échoué".
Décision commentées :
